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小千谷市の地籍調査事業
小千谷市の地籍調査事業
1．地籍調査とは
一筆（※）ごとの土地に関する記録のことを「地籍」といい、法務局（登記所）には土地の所在地、地番、地目（土地の種類）、地積（面積）、所有者などが記録された「土地登記簿」と、その地図（公図）が備え付けられています。
ところが、地籍調査を実施していない地域の公図や土地登記簿は、地租改正が行われた明治時代初期当時の測量技術により作られた地図（和紙図）がもとになっています。現在の技術と比べて測量の精度が低いことに加え、長い年月を経たことによる現況の移り変わりもあり、公図と現地を比べると形や大きさが異なることが多くあります。
そのため、土地登記簿の面積と合わない、地目も現地の状況と異なる、土地の所在が不明であるなどの問題が起こり、土地の管理や取引などの様々な場面で支障となることがあります。
そこで小千谷市では、国・県の補助を受けて、近代的な測量技術による新しい地図（地籍図）と帳簿（地籍簿）をつくる「地籍調査」を行っています。
この調査は、土地の戸籍調査ともいうべきもので、みなさんの土地について正しい位置、形、地番、地目、面積を明らかにするために行うものです。
なお、地籍調査は、国土調査法に基づく「国土調査」の1つとして実施されています。
※土地の所有権等を公示するために、人為的に分けた区画のこと。土地は「筆」（ひつ）という単位でカウントされます。登記所では、一筆ごとに登記がなされ、土地取引等の単位となっています。
【調査前】公図（字限図） 【調査後】地籍図
出典：国土交通省 地籍調査Webサイト (www.chiseki.go.jp/about/point/index.html)
2．地籍調査の効果
地籍調査が完了していると、次のことに役立ちます。
（1） 土地のトラブル防止に役立ちます
土地の境界が明確になり、境界杭の位置も記録として残るので、境界紛争等のトラブルを未然に防止することができます。
（2） 土地取引の円滑化に役立ちます
地籍調査未実施の場所では、土地を売買する際に隣地との境界確認に時間を要したり、登記簿と実測の面積が異なるなど、支障が生じることがあります。また、その場合、測量や登記を専門家に依頼することとなり、時間と費用がかかります。
地籍調査を実施すると、法務局の地図や登記簿と土地の現状とが一致するため、安心して土地取引をすることができます。
（3）災害の復旧に役立ちます
地震や洪水等の災害により、現地の土地の状況が変わってしまった場合、近年に測量成果が登記されていない土地については、隣接地との境界の復元がかなり困難になり、災害復旧を円滑に進めることができません。
地籍調査を実施すると、境界の位置は地球上の座標値で表示されるようになるため、境界の位置を容易に復元することができ、復旧工事を迅速かつ円滑に進めることができます。
（4） 公共事業等の効率化に役立ちます
地籍調査が済んでいることで、公共・民間事業の計画や用地の買収などで余分な時間と経費をかけないで済み、早期の着工や経費の縮減が可能になります。
（5）課税の適正化に役立ちます
地籍調査未実施の地域においては、実態を正確に反映しているとはいえない土地登記簿や公図に基づいて、固定資産税の課税が行われている場合があります。
地籍調査を実施すると、面積が正確に測量されるだけでなく、地目も現況により修正されるため、課税の適正化に役立ちます。
地籍調査はだれがするの
地籍調査は自治事務として、市町村等の地方公共団体が中心となって実施されています。
市町村が実施する場合、その調査に必要な経費の2分の1は国が補助しており、また残りの経費の2分の1（全体の4分の1）は都道府県が補助しています。さらに、市町村や都道府県が負担する経費については、80％が特別交付税措置の対象となっていることから、実質的には市町村は5％の負担で地籍調査事業を実施することが可能です。
このように、事業に要する経費は市町村、都道府県、国が負担しており、地元住民の方に個別に負担を求めることはありません。
3．地籍調査の流れ
| 工程 | 内容 | 実施時期 | |
|---|---|---|---|
| 1.地元説明会 | 調査概要や方法などについて、説明を行います。 | 1年目 | 4月下旬 |
| 2.境界の事前確認 | 分かる範囲で自分の土地の境界に目印を設置してください。 | 5月上旬 | |
| 3.境界立会い（一筆地調査） | 土地所有者立会いのもと、境界杭の設置と地目の調査を行います。 | 5月下旬～6月 | |
| 4.基準点の設置 | 測量の基礎となる杭（基準点）の設置を行います。（受託業者） | 6月～ | |
| 5.現地測量（一筆地測量） | 境界杭を測量します。（受託業者） | 9月～11月 | |
| 6.調査結果のまとめ | 測量結果により、地籍図と地籍簿を作成します。 | 2年目 | 春～ |
| 7.調査結果の閲覧 | 土地所有者から地籍図と地籍簿を閲覧、確認していただきます。 | 夏ごろ | |
| 8.成果の認証請求 | 県知事に認証の請求（調査結果の認定）を行います。 | 秋～ | |
| 9.成果の送付 | 地籍図と地籍簿を法務局へ送付し、登記簿等の修正を行います。 | 3年目 | 春ごろ |
| 10.登記完了 | 法務局の登記簿等の修正が完了しましたら、土地所有者へ市からその旨をお知らせします。 | 夏ごろ | |
※太字は、皆様にご協力いただく作業です。
※地籍調査後の面積等による固定資産税の課税反映は、登記完了の翌年からとなります。
4．地籍調査でご協力いただきたいこと
（1）境界の事前確認
1） 道路・水路等（長狭物）との境界
道水路等と民地の境界を決めるには、所有者立会いのうえで決めるのが原則ですが、調査は短時間に広い区域を調査するために、まず、道水路等の管理者と調査員とで道路や水路の曲がり角に目印を入れておく場合があります。（法定外公共物の赤道、青水路は除く）
この位置について異議のある方は、境界立会いの際にお申し出ください。
※杭の埋設の都合により境界立会いの前にできない場合は、境界立会いの際に行うことになります。
2）民有地どうしの境界
事前に隣接地の所有者と境界について確認し目印をつけておくと、境界立会いがスムーズに行えます。
既設の杭が土で埋もれていたりする場合は、確認できるようにしておいてください。
3） 草刈り・伐採
雑草や樹木で境界の見通しがきかないところについては、調査・測量ができるように境界に沿って1ｍくらいの幅で草刈りや伐採等により見通しを確保してください。
また、調査・測量の際にも業者が刈り払いを行うことがありますので、ご承知おきください。
（2）境界立会い
1) 境界立会いの通知
ア 立会いは5月下旬から6月中旬までの間に行う予定で、調査の2週間くらい前に土地所有者または代理人に案内を郵送します。指定された日時・場所に必ずお集まりください。
イ 立会いは概ね土地の並び順に行いますので、離れた場所に土地を所有する方は、複数日になる場合があります。
ウ 1日の立会いは3回（午前9時00分、午前10時30分、午後1時30分）に分けて行います。
エ 都合により所有者本人が立ち会うことができない場合は、代理人（家族等）から立ち会っていただくようお願いします。その場合、委任状の提出が必要です。（立会い当日の提出でもかまいません）
| ・登記名義人以外の方が立ち会う場合、同居する家族であっても委任状が必要です。 ・登記名義人が亡くなっていて相続人が複数いる場合、原則全員の立会いが必要ですが、代表者のみが立ち会う場合は、他の相続人の委任状が必要です。 ※相続人が一人しかいない場合、相続人ご本人が立ち会うか、代理人から立ち会っていただきます。代理人が立ち会う場合は委任状が必要です。 ・土地が共有名義になっている場合、原則全員の立会いが必要ですが、代表者のみが立ち会う場合は、他の共有者の委任状が必要です。 ・登記名義人が法人や団体の場合、代表者以外の方が立ち会う場合は、委任状が必要です。 |
オ 調査に関する通知は、土地所有者に行います。土地の所有者と家屋の所有者（使用者等）が異なっている場合（貸家・アパート・貸店舗等）は、家屋の所有者（使用者等）に地籍調査が行われること、断りなく土地に立ち入らせていただくことをあらかじめお伝えください。
2) 立会い当日
ア 土地一筆ごとに境界や所有者、地番、地目などの確認を行います。現地と調査図（公図をもとに作成した図面）を照合しながら、隣接する土地所有者で境界を確認していただきます。境界が確認されたところには杭などの境界標を設置します。
イ 土地所有者または代理人が立ち会ったことを証明するために、調査票に署名（または記名押印）をしていただきます。
ウ 立会い当日に境界が決まらなかった場合には、境界立会いの期間内に所有者どうしでお話しいただき、境界が決まりましたら委託業者または市担当者にお知らせください。所有者立会いのもと、杭を設置します。
なお、境界立会いの期間内に境界が決まらない場合には、「筆界未定」として処理します。
※その他、詳細は立会いの通知の際にお知らせします。
（3）調査結果の閲覧
境界立会いや測量の結果により作成した地籍図と地籍簿（登記簿）に記載する内容を、皆様から確認していただきます。
閲覧は、内容に誤りがないかを登記前に確認する機会となりますので、必ず閲覧にお越しいただくようお願いします。実施日の2週間くらい前に土地所有者または代理人に案内を郵送します。なお、閲覧期間は、国土調査法により20日間と定められており、どなたでもご覧いただけます。
※その他、詳細は閲覧の通知の際にお知らせします。
（4）基準杭と筆界杭の保全
1) 基準杭（地籍図根点）
筆界点（境界杭を打つ箇所）の近くに測量の基準となる杭（鋲）を設置します。この基準杭は「地籍図根点」といい、筆界点測量の基準となる大切なものですので、絶対に動かさないでください。
道路や水路の端など主に公共用地に設置しますが、場所によっては筆界点への見通しがきかないため、私有地に設置させていただくことがありますのでご協力をお願いします。
2) 筆界杭
境界立会いによって確認していただいた筆界点には、筆界杭を入れます。全ての筆界点には固有の番号が付けられます。測量作業の際に重要なものになりますし、地籍調査が完了した後も抜いたり傷付けたりしないよう大切に保存してください。
なお、地籍調査完了後の境界復元にかかる費用は、個人負担となりますのでご了承ください。
5．地籍調査で行える登記手続き
地籍調査では、土地登記簿等をもとに現地調査を行い、土地の現況に合わせて次のような登記手続きができます。
（1）分筆（分割）
分筆とは、一筆の土地を二筆以上に分けることです。分筆するには、次の条件が必要です。
ア 一筆の土地の一部が別地目になっていること
イ 土地の利用または管理上、分割することが適当と認められること
ウ 地役権設定の登記がされていないこと
エ 土地所有者の同意があること
（2）合筆（合併）
合筆とは、隣り合う二筆以上の土地を一筆にすることです。合筆するには、次の条件が必要です。
ア 所有者及び地目が同じであること
イ 同じ字内で接していること
ウ 所有権以外の権利に関する登記がされていないこと
※ただし、抵当権があっても条件（受付番号、登記原因、日付等）が同一である場合は例外として合筆ができます。
エ 土地所有者の同意があること
（3）地目変更
地目とは土地の用途による分類のことをいい、土地の現況や利用目的に応じて一筆ごとに区分されます。登記地目と現況が異なる場合は、登記簿の地目を修正します。ただし、農地（田畑等）を農地以外に変更するには、農地法に基づく転用許可を得る必要があります。
（4）地番変更
地番の枝番等に「子丑寅」、「甲乙丙」などの数字以外の表記が使われている場合には、地番の変更を行います。ただし、居住している宅地の地番の場合など、所有者の意向を確認して変更します。
（5）氏名訂正・住所変更
登記簿の土地所有者名の文字に誤りがあった場合は、氏名の訂正を行います。また、登記簿の住所が現住所と異なる場合には、住所の変更を行います。
6．地籍調査で行えない登記手続き
下記の登記手続きは、地籍調査では対応できません。個人での対応をお願いします。
（1）所有権の移転登記（相続、交換、売買など）
例 ・祖父名義の土地を自分名義に変更したい。
・以前、隣の家と土地を交換（売買）したが、登記をしていないので変更してほしい。
（2）抵当権の解除など、所有権以外の権利に関する登記
例 ・住宅ローンの返済が完了したので抵当権を解除してほしい。
7．境界が確定しない場合（筆界未定）
土地所有者により境界（筆界点）の確認をしていただけない場合、立会いをしても最終的に境界（筆界点）が決まらない場合は、「筆界未定」という処理を行います。
筆界未定となった場合、隣接するすべての土地が筆界未定として処理されます。
こうなった場合、地図上では下記のような地番の表記となり、筆界線が表示されなくなります。
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【筆界未定により生じる影響】 |
「筆界未定」とならないために、調査の趣旨をご理解いただき、筆界（境界）を必ず決めていただくよう、ご協力をお願いします。
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